買房賣房要花多少錢？不動產顧問耳東陳幫您算仔細：買賣雙方費用全解析
大家好，我是不動產顧問耳東陳。
在高雄服務這麼多客戶，我常遇到一個狀況：很多朋友開開心心地簽約買房或賣房，結果到了要繳稅費的時候，才驚訝地問：「怎麼還有這筆錢？」
最近有位在左營看透天的大哥就跟我說，他一直以為買房子只要付房價就好，沒想到後面還有一串「隱藏版費用」。也有位在鼓山賣大樓的屋主，差點忘了把仲介費和土增稅算進去，導致售後拿到的現金比預期少了一截。
為了不讓這些「意外」打亂大家的財務規劃，今天我想用最簡單、最接地氣的方式，來幫大家拆解這張「費用清單」。身為您的顧問，我不只希望您買到好房子，更希望您每一分錢都花得清清楚楚、明明白白。
給買方的貼心提醒：除了房價，您還要準備這些「嫁妝」
買房子就像娶媳婦，除了聘金（房價），還有很多哩哩扣扣的紅包要準備。別擔心，耳東陳幫您一條條列出來，讓您心裡有個底。
1. 交易產生的稅負：給政府的見面禮
這部分是逃不掉的，主要有兩項：
契稅：這是買方最大的稅負支出。簡單來說，房子過戶給您，政府要收一筆「契約稅」。計算方式是依照房屋評定現值乘以 6%。注意喔，是「房屋評定現值」不是「成交價」，所以新房子的契稅通常會比老房子貴很多。
印花稅：這就像是合約的郵票錢，金額不大，但也是必要的。
2. 作業與服務費用：讓專業的來幫您把關
買賣房子涉及龐大的金額與繁瑣的法規，這時候就需要專業人士出場，當然也需要支付相對應的費用：
仲介服務費：如果您是透過像耳東陳這樣的專業顧問成交，依規定會收取成交價 2% 內的服務費。這包含了幫您過濾物件、議價談判、以及確保交易安全的服務。
代書費 & 實價登錄代辦費： 買方通常負擔較多的代書費，包含簽約、過戶、抵押權設定的手續費。另外，現在政府規定房價透明化，代書會協助申報「實價登錄」，通常會有一筆小額的實價登入費（代辦費）。
履約保證費用（履保費）：這筆錢超級重要！它是為了確保「錢屋兩訖」的安全機制。通常費用是成交總價的萬分之六，由買賣雙方各付一半。這就像是幫這筆交易買保險，確保在過戶完成前，您的錢安安全全地躺在銀行專戶裡。
3. 銀行與其他雜支：
地政登記規費：繳給政府的登記費、書狀費。
銀行貸款相關費用：申請房貸時，銀行會收取的開辦費、徵信費。
保險費：為了保障房子，銀行通常會要求投保「火險」及「地震險」。
👂 耳東陳的專業加值： 這部分我也能幫上忙！我有長期配合的銀行窗口，有時候能幫您爭取到較優惠的開辦費，甚至是更漂亮的貸款利率和寬限期條件。找對人，真的能省錢。
給賣方的溫暖建議：算清獲利，讓您笑著離場
賣房子的朋友，您最關心的肯定是「最後能拿回多少錢」。除了房價，您得先扣掉以下這些成本，剩下的才是真正的獲利。
1. 交易產生的稅負：最大的成本在這裡
土地增值稅：這是賣方最痛的一筆。只要您的土地漲價了，政府就要抽稅。特別是持有很久的老透天，土增稅有時候會嚇死人。但我會幫您試算是否適用「自用住宅優惠稅率（一生一次或一生一屋）」，幫您合法節稅。
房地合一稅 (或財產交易所得稅)： 如果您的房子賺錢了，還要繳所得稅。如果是 2016 年以後買的房子，適用房地合一稅；以前買的則是舊制。這部分計算比較複雜，但我會幫您按計算機，精算出較準確的數字。
2. 作業與服務費用：
仲介服務費：賣方通常依規定需支付成交價 4% 的服務費。這包含了廣告行銷、帶看導覽、以及幫您過濾買客的服務費用。
代書費：買賣雙方都會負擔，主要是簽約費和塗銷原貸款的代辦費用。
履約保證費用（履保費）：為了保障您能順利拿到尾款，賣方通常也需要負擔一半的履保費。這筆小錢能換來百萬、千萬資金的安全，絕對值得。
買賣雙方都要注意：持有期間費用分算
交屋那天，我們會像切蛋糕一樣，把當年度的費用切清楚：
房屋稅、地價稅：以交屋日為界線，交屋前屋主付，交屋後新屋主付。
水電、瓦斯、管理費：同樣是「用多少算多少」，我們會去抄表結算。
耳東陳的獨家優勢：我是房仲，也是雙證照設計師
看完上面的費用清單，您可能會覺得：「哇，買個房子要注意的事情也太多了吧！」 別擔心，這就是為什麼您需要一位貼心且專業的顧問。
除了幫您把關上述的費用，耳東陳還有一個跟別人不一樣的隱藏技能—— 我是同時擁有「乙級室內設計」跟「乙級室內裝修」雙證照的室內設計師。
這代表什麼呢？ 這代表我看房子的角度跟一般業務不同。當您買了一間中古屋，正在煩惱：「這面牆能不能打？」、「管線要不要重拉？」、「裝潢大概要花多少錢？」的時候：
我能提供專業判斷：我能針對格局動線、結構安全提供室內設計裝修的初步建議，也可以提供軟裝家居生活等的建議。
精準預算評估：我能幫您初步估價，讓您在出價買房前，就把裝潢成本算進去，避免買了房子卻沒錢裝修的窘境。
買房找耳東陳，等於同時請了一位房產顧問和一位室內設計師，是不是很划算？
結語：找耳東陳，萬事可成
買賣房子，不只是一筆交易，更是一個家庭夢想的延續。 無論您是想在左營找個溫馨小窩，還是想在鼓山置產投資，無論您是買方或是賣方，我都期待能成為您最堅強的後盾。
我會用最溫暖的態度、最細心的計算，幫您把每一分錢都花在刀口上，把每一個風險都降到最低。 讓您在繁雜的費用面前不慌不忙，真正做到安心成家，最後拿著鑰匙歡喜入住。
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(本文內容參考一般交易慣例，實際稅費可能依個案條件及最新法規有所調整，詳情請諮詢專業顧問)