賣房賺錢怕被政府當「提款機」？
不動產顧問耳東陳帶您搞懂「房地合一稅」：守住荷包的關鍵一役！
大家好，我是不動產顧問耳東陳。
在高雄這片熱情的土地上服務，我看過許多悲歡離合的成交故事。特別是這幾年，左營跟鼓山的房市隨著捷運延伸和商圈發展，熱度一直很高。很多朋友看著手上的房子增值了，心裡難免會想：「是不是該獲利了結，換間更好的房子？」或者是有投資置產打算的朋友問我：「現在進場，以後賣掉會不會都被稅吃光光？」
這時候，我就要請大家先坐下來，喝杯茶，聽我講講這個讓很多人聞之色變的大魔王——「房地合一稅」。
別聽到稅法就想轉台！耳東陳今天要把艱澀的條文，變成保護您資產的盾牌。今天我們不談太複雜的理論，只談最重要的觀念，讓您不管是買房還是賣房，都能心裡有數，安心成家，也能聰明獲利。
什麼是房地合一稅？簡單說：政府需要稅金收入
以前賣房子，土地賺的歸土地（繳土增稅），房屋賺的歸房屋（繳所得稅），兩邊分開算，常常有很多節稅空間。 但為了抑制短期炒作，政府在 2016 年 1 月 1 日 劃了一條線。(中華民國105年)
只要您是在這一天以後取得的房子，賣出的時候，就要把土地和房屋的獲利「合在一起」計算，賺多少，政府就依照您「持有的時間」來收稅。
邏輯很簡單：您持有越久，稅率越低；持有越短，交得越多！
持有 2 年內賣出： 稅率 45%
（賺 100 萬要繳 45 萬，心在滴血啊！）
持有 2~5 年賣出： 稅率 35%
持有 5~10 年賣出： 稅率 20%
持有 10 年以上： 稅率 15%
聽不懂？沒關係，耳東陳舉兩個例子給您聽
很多時候，數字是冰冷的，故事才是真實的。
讓我們來看看這兩個發生在我們身邊的既虛擬又真實案例
（如有雷同，純屬巧合）：
案例一：衝動的投資客小張（短期持有的大失血）
小張是個年輕的工程師，看好鼓山美術館附近的發展，買了一間總價 1000 萬的大樓。過了 1 年半，房價漲得不錯，有人出價 1200 萬要買。 小張心想：「哇！賺了 200 萬，可以換台進口車了！」於是開心地賣掉。
我們來算算他的稅（先不計扣除額等細項）：
獲利：200 萬
持有時間：1.5 年（小於 2 年）
稅率：45%
房地合一稅金：200 萬 x 45% = 90 萬！
小張拿到稅單時差點暈倒。原本以為賺 200 萬，結果將近一半都要繳給國庫。這就是短期進出的代價。所以，如果您想做短期投資，一定要把這 45% 的稅金成本算進去，千萬別太樂觀。
案例二：精打細算的陳爸爸（自用長住的勝利）
陳爸爸住在左營的一間透天厝，這是他在 2017 年為了孩子讀書買的，當時買 1500 萬。一家人住得很開心，戶籍也都在裡面。 過了 7 年，孩子長大了，陳爸爸想換小一點的房子養老，這間透天最後以 2300 萬成交，帳面獲利 800 萬。
陳爸爸符合「自用住宅」的超級優惠條件：個人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿 6 年，且無出租營業。
我們來算算他的稅：
獲利：800 萬
免稅額：400 萬（政府送的大紅包）
需課稅金額：800 萬 – 400 萬 = 400 萬
優惠稅率：10%
房地合一稅金：400 萬 x 10% = 40 萬！
您看！同樣是賺錢，小張賺 200 萬繳 90 萬；陳爸爸賺 800 萬卻只要繳 40 萬。 這就是專業規劃的重要性。透過長期持有和自用優惠，稅金差異是天壤之別。
當然，賣房不只有這個稅…
細心的朋友可能會問：「耳東陳，那我有聽過土地增值稅，那是什麼？」 那是另一個關於「土地漲價」的故事了，還有買賣過程中會遇到的契稅、印花稅等等。 因為篇幅的關係，為了不讓大家腦容量超載，這些稅務細節我們留到改天再專門寫一篇來詳細分析。今天先記住「房地合一稅」這個關鍵就好！
耳東陳不只是房仲，更是您的「家的設計師」
講完了硬邦邦的稅務，我想聊聊為什麼我要這麼努力考證照。
很多客戶找我買賣房子，都很驚訝地發現： 「耳東陳，你竟然同時擁有【乙級室內設計】跟【乙級室內裝修】的雙證照？」
是的，在房仲業這確實比較少見。但我認為，這對我的客戶——無論是買方還是賣方——都有很大的幫助。
給想買房的您：
當您看上一間中古屋，擔心管線老舊、格局不喜歡，或是不知道裝潢要花多少錢時，我不只能幫您談價格、算貸款利率和寬限期。 我還能以設計師的專業角度，提供室內空間裝修設計的初步建議與評估。 請注意，這不是隨口喊價，也不是現場立刻給您一張報價單（那是神仙才做得到的事）。但我能憑藉經驗，幫您判斷這面牆能不能打？改兩衛浴大概的預算區間在哪？讓您在出價前，心中就有一把尺，不會買了房子卻沒錢裝修。
給想賣房的您：
如果您覺得房子賣相不好，不知道該怎麼整理。我也能提供軟裝生活居家建議。有時候不需要大動干戈，只要調整一下家具擺設、換個燈光或窗簾，房子的價值感就會大大提升，讓買家一進門就愛上，加速成交，並且賣到更好的價格。
結語：找耳東陳，萬事可成
買賣房子，牽涉到稅務規劃、資金運算，還有對空間未來的想像。 這是一條漫長的路，您需要一位既懂數字、又懂美學，而且可靠、溫暖、細心的夥伴陪您一起走。
無論您是想在左營、鼓山尋找夢想中的家，還是有資產配置的需求。 買方與賣方都是我珍視的客戶。我會用最真誠的態度，幫您把關稅務風險，也能用設計師的眼光，幫您發掘房子的無限潛力。
讓我們一起努力，實現安心成家，最後拿著鑰匙歡喜入住的美好畫面。
【想了解更多稅務細節或裝修建議嗎？】
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(本文內容僅供參考，實際稅額計算需視個案條件及最新法規而定，建議諮詢專業顧問)